6 пропущених інвестиційних можливостей у комерційну нерухомість

Думки висловив Підприємець дописувачі свої.

У сфері комерційної нерухомості кмітливі власники використовують кожну доступну можливість, щоб максимізувати свій чистий операційний дохід (NOI) і створити новий власний капітал із залученням левериджів. З часом невеликі зміни можуть створити мільйони доларів грошового потоку та доданої вартості, що буде надзвичайно корисним у міру збільшення вашого портфоліо CRE.

З моменту укладання моєї першої угоди у віці 18 років я створив 18-річний досвід успіху як професійний інвестор CRE за допомогою та під керівництвом наставників, які є легендами нашого бізнесу. Ось деякі з моїх улюблених і найефективніших інсайдерських порад, які допоможуть збільшити вашу кількість.

За темою: скористайтеся потенціалом комерційної нерухомості за допомогою цих 5 порад

1. Банкомати

Майже кожен тип нерухомості має площу 24 квадратних фути, яку можна вирізати з незначними змінами. Якщо у вас є нерухомість, яка має будь-який комерційний фасад або розташована в інтенсивній пішохідній зоні, подумайте про створення місця для банкомату.

На більшості ринків у США середній простір для банкоматів зазвичай орендується за 500-1400 доларів США на місяць (на дату цієї публікації) і вимагає площі приблизно 4’x6′. Це щонайменше $6000 річного доходу за 24 квадратних фути (або $250 за квадратний фут).

У районах із інтенсивним пішохідним рухом оренда банкомату може приносити 1200–1400 доларів США на місяць, що означає збільшення капіталу до 420 000 доларів США. Поговоріть зі своїм місцевим банком щодо розміщення банкомату у вашому регіоні. Власники нерухомості також можуть вибрати власний банкомат і стягувати комісію за зняття готівки, але така операція потребує практичного керування.

2. Торгові автомати

Хоча грошовий потік може здаватися незначним, торговельні автомати можуть несподівано підвищити прибутки власності. Новіші, більш автоматизовані машини з пристроями для читання карт є більш бажаними. Легше відстежувати дохід і прибуток за допомогою кредитно-дебетових покупок, ніж готівкою.

Ви можете як придбати машини, так і орендувати їх. Щомісячна оренда може починатися приблизно з 50 доларів на місяць. Для більшості продуктів прибуток становить близько 50%. Маючи два автомати, один для закусок і один для безалкогольних напоїв, ви могли б розраховувати на продаж приблизно 300 одиниць товару на місяць із середнім прибутком 0,75 доларів США за одиницю. Це валовий дохід у розмірі 225 доларів США на місяць і чистий прибуток у розмірі 125 доларів США на місяць (мінус 100 доларів США за оренду). Хоча чистий річний дохід у розмірі 1500 доларів США навряд чи вартує зусиль, це потенційний чистий приріст капіталу в розмірі 20 000 доларів США для власності.

Є багато виробників, які або продають, фінансують або здають в оренду обладнання. Якщо ви вирішите придбати або взяти в оренду, є авторитетні продавці, які пропонують найсучасніше обладнання за вигідними умовами. Сторонні постачальники також орендуватимуть простір у вашій власності та займатимуться утриманням і обслуговуванням за вас.

Пов’язане: Як почати інвестувати в оренду нерухомості — Ваш покроковий посібник

3. Пральня з оплатою монетами

У старих багатоквартирних будинках без з’єднань пральної та сушильної машин у кожній одиниці власники нерухомості потенційно можуть перетворити допоміжний чи інший невикористаний простір у будівлі (наприклад, підвал) у пральню з оплатою монетами.

Під час реконструкції старого студентського багатоквартирного будинку неподалік від університету штату Північна Кароліна ми перетворили порожню кімнату в пральню з чотирма монетними пральними машинами та чотирма сушарками. У моєму будинку було 24 одиниці, більшість з яких були двокімнатними, тобто приблизно 48 мешканців. Ця проста зручність приносила більше 1000 доларів на місяць. Додаткові 12 000 доларів на рік означали миттєвий приріст власного капіталу понад 200 000 доларів.

Більшість постачальників запропонують варіанти фінансування або лізингу для обладнання для прання, щоб ви могли розпочати роботу з невеликим капіталом зі своєї кишені. Пральні та сушильні машини з оплатою монетами також можна придбати у великих роздрібних магазинах товарів для дому, через Amazon або безпосередньо у виробників обладнання.

4. Стоянка

Я наведу вам особистий приклад: я купив будівлю церкви кілька років тому за 860 000 доларів. Будівля має площу 6000 квадратних футів і розташована на жвавому розі поблизу багатьох роздрібних магазинів і місця для паркування. Я придбав його за вартість землі з наміром знести будівлю та створити п’ятиповерхову багатофункціональну нерухомість. Існуюча будівля отримала щось незвичайне для мікрорайону: підземний гараж на 21 місце.

Знаючи, що будівництво займе роки, ми здавали паркувальні місця в оренду, щоб сплатити податки на майно та експлуатаційні витрати. Завдяки 21 приміщенню, зданому в оренду сусіднім підприємствам по 100 доларів США на місяць за місце, ми отримали 2100 доларів США щомісячного доходу, покриваючи майже половину іпотечного кредиту в 4500 доларів США.

Якби ми залишили будівлю як орендну нерухомість, додаткові 25 200 доларів США на рік перетворюються на 560 000 доларів США додатковий власний капітал у будівлі (за максимальною ставкою 4,5%) — це дві третини від 860 000 доларів, які я заплатив за всю нерухомість. Хоча придбати окрему автостоянку може бути важко через попит на землю, ви можете шукати нерухомість у місцях заповнення, які мають додаткову парковку поза вулицею. Це додаткове джерело доходу може суттєво збільшити ваш прибуток.

За темою: 6 ключових запитань, які ви повинні завжди ставити, перш ніж інвестувати в комерційну нерухомість

5. Вишки стільникового зв’язку на даху

Для встановлення вежі стільникового зв’язку потрібно лише 50 квадратних футів. Одна вежа на даху може підтримувати до п’яти операторів і 15 інших цифрових антен, генеруючи до 12 000–15 000 доларів США валового місячного доходу. Це $6000-$7000 місячного доходу при розподілі з постачальником 50/50. Додаткові $72 000-$84 000 на рік призведуть до збільшення власного капіталу майна на $1,4 мільйона до $2,1 мільйона, часто без витрат із власної кишені.

Почніть із звернення до American Tower, SBA та Crown Castle — найбільших постачальників веж у США — щоб оцінити попит на вежу у вашій власності та спробувати отримати конкурентоспроможні пропозиції. Більшість структурує свої лізингові платежі як розподіл прибутку від доходу від AT&T, T-Mobile, Verizon та інших операторів.

6. Окремо стоячі вежі стільникового зв’язку

Майже всі забудовані заміські об’єкти мають простір 100×100 футів, де можна розмістити окремо стоячу вежу стільникового зв’язку. Я навіть бачив деякі на відбитках ніг розміром 50×50. Розміри, розташування та зонування продиктовані місцевими постановами, але якщо ви можете вирізати ділянку площею від 5000 до 10 000 квадратних футів, вишка стільникового зв’язку потенційно може приносити більший місячний дохід, ніж сама нерухомість.

Дохід від оренди або розподіл прибутку на традиційній вежі стільникового зв’язку може становити від 3000 до 8000 доларів США на місяць залежно від щільності населення. Навіть номінальний дохід від оренди веж стільникового зв’язку може значно вплинути на ваш капітал і рекапіталізувати у разі продажу. Як і у випадку з антенами на даху, монтажники стільникових веж і оператори можуть повідомити вам, чи є потреба в додатковому покритті, де розташована ваша власність.

У цьому краса нерухомості: невеликі зміни в грошових потоках створюють величезні відмінності в оцінці майна, капіталі активів і чистому капіталі власника.

Leave a Comment